SP: É ineficaz o compromisso de permuta de imóvel perante terceiros por ausência de registro.

imagesEm decisão recente, o escritório Rezende Andrade, Lainetti, Voigt Advogados conseguiu a manutenção da penhora de um imóvel para o banco credor, que em data anterior ao débito havia sido objeto de contrato de pemuta celebrado entre o devedor e terceiros.

Após o deferimento da penhora em novembro de 2016, o devedor alegou que o imóvel não mais lhe pertencia, tendo em vista compromisso de permuta celebrado com um terceiro em julho de 1994, e que, portanto, não poderia ser penhorado.

Ao decidir a respeito da questão, entendeu o Juízo pela manutenção da penhora, tendo em vista que o referido compromisso não havia sido registrado na matrícula do imóvel, o que garantia ao permutante apenas um direito obrigacional, e não um direito real oponível a terceiros, fundamentando sua decisão na não observância do Princípio da Publicidade e Continuidade Registral e no artigo 167 da Lei de Registros Públicos, ressalvando que os princípios que regem o compromisso de compra e venda também se aplicam à promessa de permuta:

”(…) Havendo ausência do registro do título aquisitivo junto à matrícula do bem imóvel constrito, este ato não tem eficácia perante terceiros, à vista da não observância do princípio da publicidade e continuidade registral. (…)  Nesse panorama, o direito real à aquisição do imóvel nasce com o registro.  Portanto, enquanto não registrado o contrato de compromisso de compra e venda ou de permuta o promitente comprador tem somente um direito obrigacional, que se resolve em perdas e danos, e não um direito real oponível a terceiros e passível de ensejar uma ação de adjudicação compulsória.  Por fim, no plano do registro imobiliário, prevê expressamente o artigo 167 da Lei dos Registros Públicos que no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I o registro; […] da permuta.  Nesta senda já decidiu o STF confirmando premissa constante de acórdão de Tribunal do Rio de Janeiro no sentido de que os mesmos princípios que regem a execução das promessas de compra e venda de imóveis aplicam-se ao negócio jurídico caracterizado como promessa de permuta. Ressalvou ainda que a inscrição no Registro de Imóveis é condição essencial à adjudicação compulsória de imóvel prometido à permuta por instrumento particular (RE 89.501-9, citado na Revista de Direito Imobiliário, volume 6, páginas 134-135), em face da aplicabilidade do Decreto-lei 58, de 1937, e não do artigo 639 do Código de Processo Civil.Destarte, na falta de registro junto ao fólio real do instrumento particular em testilha, mantida a penhora junto à matrícula (…)”

Trata-se de uma importante decisão, a qual evita eventuais tentativas de fraude pelos devedores e permite a futura recomposição do débito com a garantia do imóvel na ação.

Processo: 1067575-77.2015.8.26.0100